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分化提速 价格调整出现端倪 上市房企中报面面观

截至8月底,全部上市房企均披露了2017年中期业绩报告。

“盆满钵满”可以说是今年上半年上市房企的普遍生存状况。按照野村证券的统计,内地房企表现强劲:核心盈利同比增长35%,收入同比升26%,期内毛利率由去年的27.8%提升至34.9%,经调整净负债率则由去年底的67%升至79.9%。包括碧桂园、万科、旭辉等在内的约2/3的内地房企业绩优于市场预期。

虽然也有掉队者,但总体而言,上市房企正在逐步扩大占有率,而中小房企的生存空间也将逐渐消失。

领跑队:龙头房企保持快速增长

笑着拿出上半年成绩单的,有碧桂园、万科、恒大、融创这些优等生。

自去年“突飞猛进”的碧桂园,上半年实现合同销售金额2889.1亿元,同比增长131%,合同销售面积3226万平方米,同比增长106.3%,双创历史新高。“多缸”动力推进下,碧桂园将年度销售目标上调至5000亿元,竟然还在业绩会上被媒体质疑“偏保守”。

从来没有太在意老大位置的万科,上半年实现销售额2771.8亿元,同比增长45.8%;归属上市公司股东净利润73亿元,同比增长36.5%。

尽管粗看下来,碧桂园和万科的业绩比较接近,但在利润结构上,万科显然更丰富:养老、装修、长租公寓、营地教育、滑雪度假、社区配套服务等创新业务,均实现了一定的突破。中报显示,万科上半年来自地产开发的营收为655亿元,同比减少9.6%,但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元,其余新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元,比起“大体重”的传统地产开发,这些新业务显然“轻盈”得多,利润率高达66.1%。

而单纯从利润角度来看,位居销售榜第三的中国恒大,则勇夺增长的王座。中报显示,截至6月30日,恒大实现净利润231.3亿元,同比大增224%;核心业务利润273亿元,同比激增249.6%,归属股东利润188.3亿元,同比剧增832%,股东回报率51.8%,同比也有43.6个百分点的增进。以上各项均创恒大上市以来的最高纪录。

恒大对外将净利润大幅增长归因为“降三费”,加之偿清了1129亿元的永续债。而对比今年和去年的同期报告可发现,虽还毕永续债的确使恒大的融资成本较去年同期降低了近34亿元,但其今年1—6月的营销成本只比去年同期减少了2亿元,而行政费用却上升了近18亿元。真正使恒大净利润提高的主因是销售规模的进一步扩大。

在第二梯队中表现积极的闽系房企,业绩也可圈可点。以泰禾集团为例,上半年实现营收89.27亿元,同比增长34.9%;随着新进入郑州、合肥、济南、太原、武汉、南昌等新晋热点城市,泰禾新增土储304.54万平米;同时,通过并购,上半年内泰禾集团也揽获了10个项目。此外,泰禾还通过电影院线、高端医疗等管道,积极探索新的盈利模式。在坚持以房地产为核心,以金融和投资为两翼的发展战略下,其已经为下半年乃至今后数年奠定了较为坚实的基础。

领跑者的队伍中,中海、保利、世茂、绿地、富力、新城、蓝光等企业闪现其间,都实现了同比较大幅度的增长,而他们全年的业绩表现如何,也有待继续关注。

掉队者队伍:积极调整迎接挑战

几家欢乐几家愁。尽管上半年“大象起舞”,龙头房企表现抢眼,依然有一些曾经的明星企业表现失落。

号称“一部首开史,半座北京城”的首开股份,上半年营业收入111.69亿元,同比减少10.31%;归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,锐减66.31%。首开将利润大幅下滑归结为不同报告期结算的产品结构不同,本期公司结算产品的毛利率低于去年同期,并且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。

但实际上,其一季度的表现就已显疲态:公司今年1—3月实现营业收入42.04亿元,同比下降12.92%;归属于上市公司股东的净利润1.60亿元,同比下降71.53%,销售毛利率也从去年同期的44.71%降低至30.70%。

有分析指出,首开利润下跌或与京外项目结算增加,但毛利较低有关。另外受土地价格上涨影响,京内外项目盈利空间缩小。

另据其半年报显示,截至6月底,首开股份共获取北京(丰台、大兴、门头沟、顺义、平谷、房山)与京外(苏州、天津、成都、无锡、廊坊)后续项目共16个,地上建筑规模280万平方米。首开多次表示,京内项目始终是公司结算收入的最重要组成部分,将持续通过各种形式新增北京区域土地储备。

但受地价逐年上涨的影响,首开也不得不提高高端产品的占比。但目前以及未来的北京市场中,反而是需求量大的刚性和首改产品将供应不足,这无疑是供需错配。加之高端产品去化速度较慢,去年数据显示,平均周期超过20个月,双重风险,可能使首开囿于北京。

曾经的新闻焦点,以“拿地王”闻名的大龙地产,中期报告显示,上半年营业收入1.71亿元,比去年同期的5.19亿元下滑67.11%;归属于上市公司股东的净利润为-0.21亿元,同比去年期的0.907亿元下滑123.18%;经营活动产生的现金流量净额-4.94亿元。基本每股收益-0.03元/股。

报告原文称,期内,公司房地产业务步入开发阶段,销售主要集中在中山区域,受当地限购政策影响,上半年整体销售进展缓慢。截至报告期末,公司房地产板块营业收入为4,596.63万元,较上年同期减少89.71%。

整个上半年没有任何新增土地储备和新开工项目的中房地产,在中报中坦言:“房地产主营业务面临经营困境。”

2017年1—6月,中房地产来自地产销售的营业收入仅2.99亿元,比上年同期减少14.69%;营业成本2.84亿元,同期增加7.28%;毛利率仅4.93%。实现利润总额-1.007697亿元;实现归属于上市公司股东净利润-7027.85万元,比上年同期减少16,336.97%。

半年报显示,中房地产的销售费用约6280万,同比上涨193.31%,其中广告宣传费上半年约1754万,比去年同期增加了191%,委托代销手续费约1549万,同比上涨82%。在以恒大为代表的龙头房企纷纷降营销、管理、财务费用的当前,中房的反其道而行令人不解。

下半年价格调整初现端倪

截至记者发稿日,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企继续发布了8月的销售业绩,从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势,调控压力下,以价换量或成为下一阶段的趋势。

据中原地产数据,上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米,环比减少32.4%,同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上,且有机构统计,新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据,南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。

热点城市市场的变化,正对房企的销售产生影响。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示,8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。且自今年5月以来,该数据已经连续三个月出现下滑。

由于这50个城市以热点城市为主,为房企的业绩重心,因此有26家企业的销售面积出现下滑,包括万科、金地、绿地、华夏幸福等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。

上海易居研究院指出,在热点城市调控不断收紧的情况下,房企的区域市场销售业绩受到了冲击,“考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,所以可以预计,在即将到来的‘金九银十’,房企有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。”

“不排除部分房企采取以价换量的方式进行销售。”上述研究机构负责人表示,从已经发布销售数据的企业来看,价格调整的端倪已经出现。公告显示,融创在8月的销售均价为16670元/平方米,比7月略降3.5%,且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米,为去年8月以来的最低。

万科并未公布销售价格,但根据其现有数据测算,万科的销售均价已连续6个月下滑,从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价,同样呈总体下降的态势。大型房企中,仅有恒大的销售均价维持稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,随着市场的进一步下行,这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响,今年的“金九银十”期间,房地产市场仍然有回暖的可能。(北京参考记者 胡莲)

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