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北京市凯诺律师事务所:商业性房屋遇拆迁,一般该如何补偿?

在不断加快的经济发展中,征地拆迁项目具有一定范围的影响力,在城市化的进程中,越来越多的问题被暴露出来,人的趋利心理造成了征收人与被征收人之间的矛盾,在这场博弈中,征收人采取诸多方式企图将补偿费用降到最低,使自己的利益达到最大化,甚至从中捞上一笔,而少数被征收人则抱着“一夜暴富”的心理,假借千载难逢的被征收机会实现逆袭,于是,征收中的矛盾便就此展开,难以避免。而在我国现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中仅规定了目的为公益性的征收,而对于商业性的拆迁行为不能适用,这样的规定无疑使得很多商业性拆迁的纠纷得不到很好的解决。

商业性房屋的拆迁问题和国有土地上的房屋拆迁问题的差别在于目的和土地性质的不同。对于商业性房屋的拆迁问题,其并非仅局限于国有土地上的房屋征收,也及于国有土地上的房屋之外的非国有的土地上的房屋。而除此之外,商业性房屋征收和国有土地上的房屋征收之间还是可以互相借鉴的。

在我国目前这种不稳定的房价态势下,如果征收补偿的政策跟不上房价上涨的速度,就会导致补偿标准低于被征收人现有的生活水平,那么,征地补偿纠纷则在所难免,因此,应该对拆迁补偿确定意向时效的限制性规定,同时参照比例原则,保障征地拆迁行为建立在对被征收人损害最小的范围内,从而最大限度的保护被征收人的利益,引导征地拆迁活动向有序的方向发展。

我国目前对于征收补偿标准的确定,主要采取的是参照被征收房屋所在区块类似房屋的市场价格确定,而这又依赖于房屋评估机构。因此,如何正确选择一家房屋评估机构也起着至关重要的作用,在我国的相关法律规定中,房屋评估机构的选择应尊重被征收人的意愿,被征收人可以选择协商或选举的方式选择评估机构,并将评估结果送达被征收人,而对于评估结果,被征收人不仅可以向房地产价格评估机构申请复核评估,甚至是对复核结果有异议是,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。而对于所依据的评估办法,也规定相关部门应当向社会公开征求意见,最大限度的保障了补偿标准的科学合理化,但在实践中,这样的规定却往往得不到完整的落实、收效甚微。

我国目前对于补偿的方式仅仅规定了货币补偿和产权置换两种方式,但仅采取这两种补偿方式往往不能对被征收人实现最大限度的补偿,对于房屋所带给被征收人的隐形利益在征地拆迁中往往会被忽视,甚至会导致被征收人的生活水平下降,甚至是一些社会保障福利的丧失。对于一些被征收人而言,一旦其享受的优惠被侵夺,而其所需又得不到满足时,就会引发其与征收人之间的矛盾。

因此,只有建立完善的征收补偿机制,才能从根本上改变现在的问题从而形成健康向上的发展态势,找到征收人同被征收人之间的平衡点,形成经济利益和社会利益的统一。

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