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楼市继续降温,中国房地产告别暴涨,准备好了吗?

房地产调控政策效果继续显现

今天上午,国家统计局发布了5月份70个大中城市的房价数据。数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。

从同比涨幅来看,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

环比来看,5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。

中国房地产告别暴涨时代

恒天财富研究院的相关数据显示,房地产投资方面,5月房地产开发投资完成额累计同比增长8.8%,前值9.3%;商品房销售额累计同比增长18.6%,前值20.1%;房屋新开工面积累计同比增长9.5%,前值11.1%;土地购置面积同比增长5.3%,前值8.1%。

5月各地限售、限融政策深化,部分商业银行上浮房贷利率、市场传言少数中小银行暂停房贷,房市调控升级大势所趋。本月商品房销售额进一步下滑、销售端的负面影响逐步传递至投资端,带动房地产投资开发完成额下滑0.5%;5月房屋新开工面积是自2016年9月以来首次连续下行,因房企近几个月大量拿地、囤地行为,叠加房市景气度下滑,本月土地购置面积受影响出现大幅缩减;从库存情况来看,5月存销比为4.4,表明5月待售库存仅需4.4个月可以售完,较4月的4.5再度减少,较2016年12月的5.3个月下滑明显,2017年上半年整体去库存效果显著。

相关数据很直观的展现了楼市继续降温的趋势,虽然暂时不能断言房价是不是已经到达历史大顶,但是房价上涨的速度大概率是到顶了,往后的几年,我们可能再也看不到像2016年以来这么疯狂暴涨的地产市场了。

现在到底能不能买房?

中国房地产告别了暴涨时代,是不是意味着房价会走向反面,迎来暴跌?答案应该不是绝对的非此即彼。

人们喜欢用日本的泡沫经济和美国的次贷危机来形容房地产金融风险,但是目前来看,我们应该不会简单的重蹈他们的覆辙。要准确评估中国房地产金融的总体风险,是非常困难的一件事情。中国是一个地区差距巨大、居民部门贫富差距较大、政府掌控资源能力较强、资本账户尚未全面开放、经济增长模式仍在转型的发展中国家,一方面,要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫,依然存在广泛争议;另一方面,即使认为一线城市存在房地产泡沫,但泡沫究竟会在什么时候破灭,也是非常难预测的事情。

更重要的是,中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑到一起。初略估算,中国商业银行贷款的一半以上,都与房地产市场存在直接或间接的关联。这就意味着,房地产价格大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险,这将是中国政府会竭尽全力避免的。所以我们认为,房价会下跌,但不会大跌。

针对近期房价走势,中国社科院近期发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计,伴随着近期资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。

值得一提的是,近期银行缩表的推进也将造成地产行业信用的定向收缩,由需求创造信贷的模式会得到一定抑制,热点城市销售端购买力将得到进一步的削弱,同三四线城市的背离程度预期进一步走强。

方正证券首席经济学家任泽平在此前发布的研报中提及,近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底~2018年上半年。

最后,我们来看看大家最为关心的话题:现在到底能不能买房?关于这个问题,我们的观点是:

对年轻人而言,如果是首套自住房,如果具备一定财力的话,还是应该购买,但应该避免高杠杆买房。未来中国城市的房价可能波动性更强,如果买房杠杆过高,房价发生调整,房子的所有权就可能变成银行或者其他贷款人的了。此外,应该千万小心基准利率上升导致的月供压力上升的风险,最好将月供控制在月收入的一半以内。为了降低杠杆,不妨先买小户型或者较远地带的住房,以后随着收入上升再进行改善。

对于富裕人群而言,通过房地产投资来实现资产增值的最好十年,已经过去了。未来的房地产投资,或许应该集中在核心城市的核心地带,也可以考虑养老地产、旅游地产等新的投资形式。即使依然偏向于房地产,也应该考虑全球范围内的房地产投资。但总体而言,在资产配置方面,应该逐渐降低房产的配置比重,增加股权或其他大类资产的配置比重。

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